חישוב משכנתא בהלוואות לדיור

חישוב משכנתא – איך על הבנק לנהוג כאשר הוא מקבל מהלווה כספים בסכום העולה על האמור בלוח התשלומים ?

עפ"י הוראות בנק ישראל, נהלים למתן הלוואות לדיור, בסעיף 14 הדן בזקיפת תשלומים, במידה והלווה קיבל מספר הלוואות משכנתא לדיור ממקורות שונים ובשיעורי ריבית שונים, על הבנק לבצע פרעון בהתאם להוראות הלווה. במידה ולא התקבלו הוראות הלווה, יש להשתמש בכספים שהתקבלו כדי לפרוע את ההלוואה היקרה ביותר מבחינת הלווה.

מתוך תשובות לשאלות גולשים העושים שימוש במחשבוני הריבית של מ.א. בקרה וניהול בע"מ, בנושאי ריבית משכנתא.

בנק איגוד מחק ללקוח 93% מיתרת חוב של כ – 6 מיליון שקל

בנק אגוד מחק ללקוח מ.א. בקרה וניהול בע"מ המתמחה בחישובי ריבית ובדיקת חשבונות בנקים 93% מיתרת חוב של 5,975 א' ₪.

בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פס"ד, ויתר בנק איגוד על סכום של כ- 5,6 מליון ש"ח מיתרת החוב וקיבל רק 400,000 ₪.

באוגוסט 2005, הגיש בנק אגוד בבית משפט השלום בת"א תביעה נגד חברת בניה מאשדוד בגין יתרת חוב בחשבון החברה בסך של 5,974,809 ₪.

הנתבעים פנו לחברת מ.א. בקרה וניהול בע"מ המתמחה בחישוב ריבית ובדיקות בנקים כדי שזו תבדוק את התנהלות החשבון.

חוות הדעת אשר הוכנה ע"י דוד אברון מנכ"ל מ.א. בקרה וניהול, התייחסה לביצוע בפועל של ההסכמים שנחתמו בין הבנק לבין הלקוח ושווי הנכסים אשר שועבדו לבנק במסגרת הליווי אל מול יתרות החוב בתקופות שונות. כמו כן, התייחסה חוות הדעת לשיעורי הריבית לפיהם חויבו יתרות החובה בחשבון וההלוואות שהועמדו בו.

בימים אלו נחתם בין הצדדים הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין.

בהתאם להסכם, שילמו הנתבעים לבנק סך של 400,000 ₪ והתביעה נדחתה.
לדברי דוד אברון, אומנם הבנקים אינם מנהיגים מדיניות מחיקת חובות לעסקים הקטנים והבינוניים , אך עיון במקרה זה ובמספר הסכמי פשרה שקיבלו תוקף של פסק דין בתקופה האחרונה מגלה, כי עסקים שעברו תהליך של בדיקת חשבונות בנק באמצעות מ.א. בקרה וניהול בע"מ הצליחו להקטין את חובם לבנק.
רק לאחרונה סייעה בדיקת חשבון בנק של מ.א. בקרה וניהול ללקוח עסקי למחוק כ-280 אלף שקל מחובו לבנק מרכנתיל. במקרה נוסף השנה שילם לקוח, ששימש כערב לחוב בבנק, 210 אלף שקל בלבד, אחרי שבמקור נדרש לשלם סכום של 2.1 מיליון שקל- פי 10 מהסכום ששולם.
במקרה נוסף, מחק בנק 60% מחוב של 3 מיליון שקל והעמיד אותו על חוב של 1.2 מיליון שקל. במקרה אחר מחק בנק כ-4 מיליון שקל המהווים כ-80% מהדרישה המקורית.

בפסקי הדין השונים קבע ביהמ”ש, כי “התנהגות הבנק בניהול חשבונות בנק של לקוחותיו, צריכה להבחן, אל מול ההסכמים והסיכומים שהתקבלו בין הצדדים, בהקשר לחובת הנאמנות החלה על הבנק כלפי לקוחותיו והערבים לחובותיהם ואל מול עיקרון תום הלב”.

במ.א בקרה וניהול מציינים כי רצוי שבדיקת חשבון הבנק, הכוללת בדיקת טעויות וליקויים שבוצעו על ידי הבנק בניהול החשבונות העסקיים, תיעשה בזמן אמת. בדיקה כזו מאפשרת גילוי מוקדם של אותם טעויות וליקויים, ומונעת נזקים מצטברים אשר יקבלו את ביטויים בחיובי הריבית וכתוצאה מכך בגובה יתרות החוב לבנק. עוד ממליצים מומחי מאבקרה וניהול כי רצוי לתעד כל סיכום עם הבנק וכל הבטחה שניתנה בנוגע לתנאים מיוחדים, כגון שיעורי ריבית, גובה עמלות, דמי ניהול והטבות אחרות.

חישוב משכנתא בעזרת מחשבון ריבית משוכלל יכול לסייע לציבור מקבלי המשכנתא להשוות בין הריביות בבנקים השונים.

המפקח על הבנקים קרא מספר פעמים לציבור המבקש לקבל משכנתא, להשוות בין הריביות של המשכנתאות בבנקים השונים, דבר שיכול להביא לחסכון ניכר בעלות המשכנתא ללווה, בשל הפערים הגדולים בין שיעורי הריבית בבנקים השונים.

עוד מציין המפקח על הבנקים, כי לעיתים ההשוואה אינה פשוטה, שכן מיגוון המשכנתאות המוצע הוא רחב וקיימת חשיבות ניכרת לכך שהלווים יבצעו בעצמם השוואת מחירים .

חישוב משכתנא בעזרת מחשבון ריבית משוכלל יכול לסייע לציבור מקבלי המשכנתא לבצע חישוב הלוואה, לבדיקת ריבית אפקטיבית ולקבל תשובות על השאלות הבאות:

1. מה יהיה סכום התשלום החודשי ?
במידה והנך מעוניין לקבל הלוואה בסך 100,000 ₪ למשך 5 שנים בריבית שנתית של 6%.
2. מהו אחוז הריבית הגלום במשכנתא ?
במידה ומציעים לך הלוואה בסך 120000 ₪ בהחזר חודשי של 2350 ₪ למשך 5 שנים .
3. תוך כמה זמן תסיים לשלם את המשכנתא לבנק ?
במידה ומציעים לך הלוואה בסך 200000 ₪ הנושאת ריבית של 9% לשנה. אם יכולת ההחזר החודשי שלך היא 2000 ₪.